Dos coberturas separadas por un instante: la que protege la obra mientras se levanta y la que responde de ella cuando ya está entregada, cobrada y habitada.
En construcción el aseguramiento se parte en dos por un motivo cronológico. Mientras la obra se ejecuta, el bien está a medio hacer y lo protege el todo riesgo construcción, que es un seguro de daños sobre algo que todavía no existe del todo. Cuando la obra se recibe, el bien pasa a su propietario y entra en juego un régimen distinto: el de responsabilidad de los agentes de la edificación, con plazos que la ley cuenta desde la fecha de recepción.
Esos plazos son tres, y no uno. El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación fija diez años para los daños que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga y comprometan la estabilidad del edificio; tres para los que incumplan los requisitos de habitabilidad; y uno, a cargo del constructor, para los defectos de terminación o acabado. La confusión habitual es llamar «decenal» a todo el bloque: solo el primer tramo lo es.
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En construcción conviven dos regímenes que suelen confundirse porque comparten obra pero no calendario. Mientras se ejecuta, el riesgo lo asume un seguro de daños sobre un bien que todavía se está haciendo. Cuando se recibe, empieza a correr un régimen de responsabilidad que la ley impone a los agentes de la edificación y que dura hasta diez años.
El artículo 17 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, hace responder a quienes intervienen en el proceso frente a los propietarios y frente a los terceros adquirentes, contando desde la recepción de la obra: diez años por los daños en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad; tres años por los que incumplan los requisitos de habitabilidad; y un año, a cargo del constructor, por los defectos de terminación o acabado.
Su apartado 3 añade la regla que más pesa en una obra con muchas manos: cuando no puede individualizarse la causa del daño, o concurren culpas sin poder precisar el grado de intervención de cada agente, la responsabilidad se exige solidariamente. Y en todo caso el promotor responde solidariamente con los demás ante los adquirentes.
El artículo 19 es el que traduce eso en garantías financieras, y admite constituirlas mediante seguro de daños materiales o seguro de caución. La disposición adicional segunda determina cuál es exigible: la decenal, en edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
El primero es la actividad declarada. Una empresa que empezó ejecutando estructura y hoy también instala, monta o transporta ha ampliado su exposición sin ampliar su condicionado, y lo descubre cuando la aseguradora rechaza el siniestro.
El segundo son los sublímites de las garantías críticas. Un siniestro grave de obra casi nunca lo decide el límite general, sino el sublímite de daños a colindantes, el de construcciones subterráneas y el de bienes trabajados. Es la revisión más rentable de un condicionado de construcción.
El tercero es el momento de contratar la decenal. Exige control técnico desde fases tempranas del proyecto, así que no es una póliza que pueda añadirse al final: si el proyecto ya está avanzado sin ese seguimiento, el mercado la rechaza o la encarece de forma desproporcionada.
Como correduría inscrita en el registro de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones con la clave J0140, New Brokers trabaja por mandato del cliente, no por cuenta de ninguna aseguradora.
En construcción eso se traduce en dos trabajos poco vistosos y muy caros de omitir. Uno es la coherencia entre contratos: que el todo riesgo, la responsabilidad civil, la decenal y la línea de caución se lean juntos y contra lo que exigen los pliegos firmados, en vez de ser cuatro pólizas contratadas por separado. El otro es el calendario: encajar el control técnico y la emisión de certificados con el ritmo real de la obra, para que el seguro no sea nunca el motivo por el que un equipo no entra a trabajar.
Los daños materiales a la obra en curso por causa accidental, incluidos incendio, robo, fenómenos atmosféricos y errores de ejecución, hasta la recepción.
El material almacenado en obra o en depósitos anexos y su movimiento dentro del recinto, que es donde se concentra el riesgo de robo en obras sin cerramiento efectivo.
Grúas, plataformas, encofrados y maquinaria de obra, por daño propio y por responsabilidad frente a terceros derivada de su uso.
La extensión posterior a la recepción, en su modalidad simple o de mantenimiento amplio, que cubre los daños causados al subsanar defectos pendientes.
Los daños a terceros ajenos a la construcción durante la ejecución, con las garantías críticas del sector: colindantes, construcciones subterráneas y bienes trabajados.
Los asientos, fisuras y descalces provocados en fincas vecinas. Es la garantía que más siniestros graves resuelve y la que con más frecuencia lleva un sublímite corto.
El resarcimiento de los daños que afectan a elementos estructurales y comprometen la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, durante diez años desde la recepción.
Los daños de elementos constructivos o instalaciones que impiden cumplir los requisitos de habitabilidad, durante tres años.
Los defectos de terminación o acabado a cargo del constructor durante el primer año, sustituibles por una retención del promotor sobre el importe de ejecución material.
El seguimiento independiente que la aseguradora exige para emitir la decenal y que condiciona la aceptación del riesgo desde el proyecto, no desde el final.
| Concepto | Régimen legal |
|---|---|
| Daños estructurales (art. 17.1.a) | 10 años desde la recepción |
| Requisitos de habitabilidad (art. 17.1.b) | 3 años desde la recepción |
| Terminación o acabado, a cargo del constructor | 1 año desde la recepción |
| Garantía exigible (disposición adicional segunda) | Solo la decenal, en edificios de vivienda |
| Retención alternativa a la garantía anual (art. 19.1.a) | 5 % del importe de ejecución material |
Esta tabla recoge los plazos y porcentajes que fija la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, no las condiciones de una póliza concreta. Los plazos se cuentan desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas. Los capitales, sublímites y franquicias del contrato se rigen en todo caso por sus condiciones particulares.
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Acceder al área de clientesEn construcción, lo que queda fuera casi nunca es un tipo de daño: es una fase, una actividad no declarada o un defecto que el asegurador considera previsible.
Los defectos de diseño y de proyecto, salvo que se contrate expresamente la cobertura de riesgo de diseño, distinta de la de ejecución.
El desgaste, la corrosión y el deterioro paulatino, que no son un hecho accidental.
Los daños estéticos y de acabado sin trascendencia funcional una vez pasado el plazo de un año.
El coste de subsanar la parte defectuosa en sí, frente al de reparar el daño que ese defecto ha causado: la póliza responde de lo segundo.
Las penalizaciones por retraso en la entrega y el lucro cesante del promotor, salvo garantía expresa de pérdida anticipada de beneficios.
Los daños derivados de actividades no declaradas: la empresa que empezó ejecutando estructura y hoy también instala o transporta ha ampliado su exposición sin ampliar el condicionado.
El recargo de prestaciones por falta de medidas de seguridad, que el artículo 164.2 de la Ley General de la Seguridad Social hace recaer sobre el empresario infractor y declara nulo de pleno derecho cualquier pacto que pretenda cubrirlo.
La contaminación del suelo descubierta o provocada durante el movimiento de tierras, que exige póliza de responsabilidad medioambiental propia.
Aparecen fisuras en elementos estructurales de un edificio de viviendas recibido ocho años antes. La obra está liquidada y la unión temporal que la ejecutó ya se ha disuelto.
Qué implica
Responde la garantía decenal, que es exigible en edificación de vivienda. Y responde el promotor de forma solidaria con los demás agentes ante los adquirentes, con independencia de quién causara el defecto. Es el único tramo del programa vivo casi una década después de facturar.
El daño puede provenir del proyecto, de la dirección facultativa o de la ejecución, y no llega a probarse el grado de intervención de cada uno.
Qué implica
El artículo 17.3 impone entonces la responsabilidad solidaria de todos los agentes. Cada uno acaba defendiéndose de un daño que quizá no causó, y quien no tenga cobertura propia arrastra al resto en la repetición.
El vaciado provoca asientos en la finca colindante y la reclamación llega del propietario y de su aseguradora, a menudo con medidas cautelares que paran la obra.
Qué implica
Operan a la vez el todo riesgo construcción y la garantía de daños a colindantes de la responsabilidad civil. El límite general rara vez decide aquí: lo decide el sublímite de colindantes y el de construcciones subterráneas si hubo rotura de servicios.
Revisamos el proyecto, el plazo, el presupuesto de ejecución material, el uso del edificio y quién interviene: promotor, constructor, dirección facultativa y subcontratas con su inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas.
Separamos lo que exige la ley —la decenal en vivienda— de lo que exigen los pliegos y los contratos marco, que suelen imponer límites mínimos de responsabilidad civil por encima de lo contratado.
La decenal requiere el seguimiento de un organismo de control desde fases tempranas. Coordinar esa contratación con el calendario de obra evita que el seguro llegue tarde a un proyecto ya iniciado.
Emitimos los certificados que exige la coordinación de actividades para cada empresa concurrente, y seguimos las garantías vivas hasta la recepción y durante el periodo de mantenimiento.
Es la póliza que acredita el certificado exigido para acceder a la obra y la que responde de colindantes, conducciones y de la reclamación del trabajador accidentado.
Las garantías del artículo 19 de la LOE admiten seguro de daños o seguro de caución, y las de licitación y retención se instrumentan por esta línea.
El hallazgo de suelo contaminado durante el movimiento de tierras queda fuera de la responsabilidad civil general y puede detener la obra.
Protege instalaciones fijas, almacenes y parques de maquinaria al margen de la obra concreta que se ejecute.
La maquinaria móvil y los vehículos de obra siguen su propio régimen, distinto del de la maquinaria asegurada en el todo riesgo.
La Ley 38/1999 describe en su artículo 19 tres garantías —de uno, tres y diez años— y remite a su disposición adicional segunda para determinar cuál es exigible. Según esa disposición, la garantía decenal contra daños estructurales del apartado 1.c) es exigible para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Las de uno y tres años solo serían obligatorias si se estableciera por real decreto. La propia disposición contempla además supuestos particulares, como el del autopromotor de una única vivienda para uso propio.
El momento y el objeto. El todo riesgo construcción cubre el daño a la obra mientras se ejecuta, y termina con la recepción. La decenal cubre el daño estructural del edificio ya terminado, y empieza justo entonces, durante diez años. Uno protege un bien que se está haciendo; la otra, uno que ya está entregado y habitado.
Sí. El artículo 19 admite expresamente, para las tres garantías, «seguro de daños materiales o seguro de caución». La elección tiene consecuencias prácticas distintas: el seguro de daños indemniza al perjudicado y después repite si procede, mientras que en la caución todo pago que haga el asegurador debe serle reembolsado por el tomador. La garantía anual puede además sustituirse por la retención del 5 % del importe de ejecución material.
Puede que sí. El artículo 17 exige la responsabilidad de forma personal e individualizada, pero su apartado 3 impone la solidaridad cuando no puede individualizarse la causa o cuando concurren culpas sin poder precisar el grado de cada uno. Y en todo caso el promotor responde solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes. Por eso conviene exigir cobertura propia a cada eslabón y conservar la documentación técnica durante los diez años.
Desde la fecha de recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de estas si las hubo. No desde la finalización material ni desde la licencia de primera ocupación. Documentar bien el acta de recepción es, por tanto, lo que fija el inicio de los tres relojes.
El proyecto y su presupuesto de ejecución material, el uso previsto del edificio, el plazo de obra, la relación de agentes intervinientes, el estudio geotécnico, y el detalle de la cadena de subcontratación con su inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas. Para la decenal, además, el organismo de control técnico previsto.
La garantía decenal de la LOE obliga a responder durante diez años por los daños que afecten a la estabilidad y solidez del edificio. Analizamos el alcance, los agentes responsables y el seguro decenal de daños.
Leer→Información orientativa, sin carácter vinculante. Las coberturas, límites y exclusiones se rigen en todo caso por las condiciones particulares de cada póliza. New Brokers Correduría de Seguros, S.L., inscrita en el registro de la DGSFP con la clave J0140.