Dues cobertures separades per un instant: la que protegeix l'obra mentre s'aixeca i la que en respon quan ja està lliurada, cobrada i habitada.
En construcció l'assegurament es parteix en dos per un motiu cronològic. Mentre l'obra s'executa, el bé està a mig fer i el protegeix el tot risc construcció, que és una assegurança de danys sobre una cosa que encara no existeix del tot. Quan l'obra es rep, el bé passa al seu propietari i entra en joc un règim diferent: el de responsabilitat dels agents de l'edificació, amb terminis que la llei compta des de la data de recepció.
Aquests terminis són tres, i no un. L'article 17 de la Llei d'ordenació de l'edificació fixa deu anys per als danys que afectin fonamentació, suports, bigues, forjats o murs de càrrega i comprometin l'estabilitat de l'edifici; tres per als que incompleixin els requisits d'habitabilitat; i un, a càrrec del constructor, per als defectes de terminació o acabat. La confusió habitual és anomenar «desennal» tot el bloc: només el primer tram ho és.
Parli amb un tècnic: 932 419 400
En construcció conviuen dos règims que se solen confondre perquè comparteixen obra però no calendari. Mentre s'executa, el risc l'assumeix una assegurança de danys sobre un bé que encara s'està fent. Quan es rep, comença a córrer un règim de responsabilitat que la llei imposa als agents de l'edificació i que dura fins a deu anys.
L'article 17 de la Llei 38/1999, d'ordenació de l'edificació, fa respondre els qui intervenen en el procés davant els propietaris i davant els tercers adquirents, comptant des de la recepció de l'obra: deu anys pels danys en fonamentació, suports, bigues, forjats, murs de càrrega o altres elements estructurals que comprometin la resistència mecànica i l'estabilitat; tres anys pels que incompleixin els requisits d'habitabilitat; i un any, a càrrec del constructor, pels defectes de terminació o acabat.
El seu apartat 3 hi afegeix la regla que més pesa en una obra amb moltes mans: quan no pot individualitzar-se la causa del dany, o concorren culpes sense poder precisar el grau d'intervenció de cada agent, la responsabilitat s'exigeix solidàriament. I en tot cas el promotor respon solidàriament amb els altres davant els adquirents.
L'article 19 és el que tradueix això en garanties financeres, i admet constituir-les mitjançant assegurança de danys materials o assegurança de caució. La disposició addicional segona determina quina és exigible: la desennal, en edificis el destí principal dels quals sigui el d'habitatge.
El primer és l'activitat declarada. Una empresa que va començar executant estructura i avui també instal·la, munta o transporta ha ampliat la seva exposició sense ampliar el condicionat, i ho descobreix quan l'asseguradora rebutja el sinistre.
El segon són els sublímits de les garanties crítiques. Un sinistre greu d'obra gairebé mai no el decideix el límit general, sinó el sublímit de danys a confrontants, el de construccions subterrànies i el de béns treballats. És la revisió més rendible d'un condicionat de construcció.
El tercer és el moment de contractar la desennal. Exigeix control tècnic des de fases primerenques del projecte, així que no és una pòlissa que pugui afegir-se al final: si el projecte ja està avançat sense aquest seguiment, el mercat la rebutja o l'encareix de manera desproporcionada.
Com a corredoria inscrita al registre de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones amb la clau J0140, New Brokers treballa per mandat del client, no per compte de cap asseguradora.
En construcció això es tradueix en dues feines poc vistoses i molt cares d'ometre. Una és la coherència entre contractes: que el tot risc, la responsabilitat civil, la desennal i la línia de caució es llegeixin juntes i contra el que exigeixen els plecs signats, en comptes de ser quatre pòlisses contractades per separat. L'altra és el calendari: encaixar el control tècnic i l'emissió de certificats amb el ritme real de l'obra, perquè l'assegurança no sigui mai el motiu pel qual un equip no entra a treballar.
Els danys materials a l'obra en curs per causa accidental, inclosos incendi, robatori, fenòmens atmosfèrics i errors d'execució, fins a la recepció.
El material emmagatzemat a l'obra o en dipòsits annexos i el seu moviment dins del recinte, que és on es concentra el risc de robatori en obres sense tancament efectiu.
Grues, plataformes, encofrats i maquinària d'obra, per dany propi i per responsabilitat davant de tercers derivada del seu ús.
L'extensió posterior a la recepció, en la modalitat simple o de manteniment ampli, que cobreix els danys causats en esmenar defectes pendents.
Els danys a tercers aliens a la construcció durant l'execució, amb les garanties crítiques del sector: confrontants, construccions subterrànies i béns treballats.
Els assentaments, esquerdes i descalçaments provocats en finques veïnes. És la garantia que resol més sinistres greus i la que amb més freqüència porta un sublímit curt.
El rescabalament dels danys que afecten elements estructurals i comprometen la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici, durant deu anys des de la recepció.
Els danys d'elements constructius o instal·lacions que impedeixen complir els requisits d'habitabilitat, durant tres anys.
Els defectes de terminació o acabat a càrrec del constructor durant el primer any, substituïbles per una retenció del promotor sobre l'import d'execució material.
El seguiment independent que l'asseguradora exigeix per emetre la desennal i que condiciona l'acceptació del risc des del projecte, no des del final.
| Concepte | Règim legal |
|---|---|
| Danys estructurals (art. 17.1.a) | 10 anys des de la recepció |
| Requisits d'habitabilitat (art. 17.1.b) | 3 anys des de la recepció |
| Terminació o acabat, a càrrec del constructor | 1 any des de la recepció |
| Garantia exigible (disposició addicional segona) | Només la desennal, en edificis d'habitatge |
| Retenció alternativa a la garantia anual (art. 19.1.a) | 5 % de l'import d'execució material |
Aquesta taula recull els terminis i percentatges que fixa la Llei 38/1999, d'ordenació de l'edificació, no les condicions d'una pòlissa concreta. Els terminis es compten des de la recepció de l'obra sense reserves o des de l'esmena d'aquestes. Els capitals, sublímits i franquícies del contracte es regeixen en tot cas per les seves condicions particulars.
Nova contractació
Analitzem la seva activitat i la seva exposició real abans de demanar preu al mercat.
Sol·licitar propostaJa és client
Els seus certificats, pòlisses i sol·licituds són a l'àrea de clients.
Accedir a l'àrea de clientsEn construcció, allò que queda fora gairebé mai no és un tipus de dany: és una fase, una activitat no declarada o un defecte que l'assegurador considera previsible.
Els defectes de disseny i de projecte, llevat que es contracti expressament la cobertura de risc de disseny, diferent de la d'execució.
El desgast, la corrosió i el deteriorament gradual, que no són un fet accidental.
Els danys estètics i d'acabat sense transcendència funcional un cop passat el termini d'un any.
El cost d'esmenar la part defectuosa en si, davant del de reparar el dany que aquell defecte ha causat: la pòlissa respon del segon.
Les penalitzacions per retard en el lliurament i el lucre cessant del promotor, llevat de garantia expressa de pèrdua anticipada de beneficis.
Els danys derivats d'activitats no declarades: l'empresa que va començar executant estructura i avui també instal·la o transporta ha ampliat la seva exposició sense ampliar el condicionat.
El recàrrec de prestacions per manca de mesures de seguretat, que l'article 164.2 de la Llei general de la Seguretat Social fa recaure sobre l'empresari infractor i declara nul de ple dret qualsevol pacte que pretengui cobrir-lo.
La contaminació del sòl descoberta o provocada durant el moviment de terres, que exigeix pòlissa de responsabilitat mediambiental pròpia.
Apareixen esquerdes en elements estructurals d'un edifici d'habitatges rebut vuit anys abans. L'obra està liquidada i la unió temporal que la va executar ja s'ha dissolt.
Què implica
Respon la garantia desennal, que és exigible en edificació d'habitatge. I respon el promotor de manera solidària amb els altres agents davant els adquirents, amb independència de qui causés el defecte. És l'únic tram del programa viu gairebé una dècada després de facturar.
El dany pot provenir del projecte, de la direcció facultativa o de l'execució, i no s'arriba a provar el grau d'intervenció de cadascun.
Què implica
L'article 17.3 imposa aleshores la responsabilitat solidària de tots els agents. Cadascun acaba defensant-se d'un dany que potser no va causar, i qui no tingui cobertura pròpia arrossega la resta en la repetició.
El buidatge provoca assentaments a la finca confrontant i la reclamació arriba del propietari i de la seva asseguradora, sovint amb mesures cautelars que aturen l'obra.
Què implica
Operen alhora el tot risc construcció i la garantia de danys a confrontants de la responsabilitat civil. El límit general rarament decideix aquí: ho decideix el sublímit de confrontants i el de construccions subterrànies si hi va haver trencament de serveis.
Revisem el projecte, el termini, el pressupost d'execució material, l'ús de l'edifici i qui hi intervé: promotor, constructor, direcció facultativa i subcontractes amb la seva inscripció al Registre d'Empreses Acreditades.
Separem el que exigeix la llei —la desennal en habitatge— del que exigeixen els plecs i els contractes marc, que solen imposar límits mínims de responsabilitat civil per damunt del contractat.
La desennal requereix el seguiment d'un organisme de control des de fases primerenques. Coordinar aquesta contractació amb el calendari d'obra evita que l'assegurança arribi tard a un projecte ja iniciat.
Emetem els certificats que exigeix la coordinació d'activitats per a cada empresa concurrent, i seguim les garanties vives fins a la recepció i durant el període de manteniment.
És la pòlissa que acredita el certificat exigit per accedir a l'obra i la que respon de confrontants, canalitzacions i de la reclamació del treballador accidentat.
Les garanties de l'article 19 de la LOE admeten assegurança de danys o assegurança de caució, i les de licitació i retenció s'instrumenten per aquesta línia.
La troballa de sòl contaminat durant el moviment de terres queda fora de la responsabilitat civil general i pot aturar l'obra.
Protegeix instal·lacions fixes, magatzems i parcs de maquinària al marge de l'obra concreta que s'executi.
La maquinària mòbil i els vehicles d'obra segueixen el seu propi règim, diferent del de la maquinària assegurada al tot risc.
La Llei 38/1999 descriu al seu article 19 tres garanties —d'un, tres i deu anys— i remet a la seva disposició addicional segona per determinar quina és exigible. Segons aquesta disposició, la garantia desennal contra danys estructurals de l'apartat 1.c) és exigible per a edificis el destí principal dels quals sigui el d'habitatge. Les d'un i tres anys només serien obligatòries si s'establís per reial decret. La mateixa disposició contempla a més supòsits particulars, com el de l'autopromotor d'un únic habitatge per a ús propi.
El moment i l'objecte. El tot risc construcció cobreix el dany a l'obra mentre s'executa, i acaba amb la recepció. La desennal cobreix el dany estructural de l'edifici ja acabat, i comença just aleshores, durant deu anys. Un protegeix un bé que s'està fent; l'altra, un que ja està lliurat i habitat.
Sí. L'article 19 admet expressament, per a les tres garanties, «assegurança de danys materials o assegurança de caució». L'elecció té conseqüències pràctiques diferents: l'assegurança de danys indemnitza el perjudicat i després repeteix si escau, mentre que en la caució tot pagament que faci l'assegurador li ha de ser reemborsat pel prenedor. La garantia anual es pot a més substituir per la retenció del 5 % de l'import d'execució material.
Pot ser que sí. L'article 17 exigeix la responsabilitat de manera personal i individualitzada, però el seu apartat 3 imposa la solidaritat quan no pot individualitzar-se la causa o quan concorren culpes sense poder precisar el grau de cadascun. I en tot cas el promotor respon solidàriament amb els altres agents davant els adquirents. Per això convé exigir cobertura pròpia a cada baula i conservar la documentació tècnica durant els deu anys.
Des de la data de recepció de l'obra sense reserves, o des de l'esmena d'aquestes si n'hi va haver. No des de la finalització material ni des de la llicència de primera ocupació. Documentar bé l'acta de recepció és, per tant, el que fixa l'inici dels tres rellotges.
El projecte i el seu pressupost d'execució material, l'ús previst de l'edifici, el termini d'obra, la relació d'agents intervinents, l'estudi geotècnic, i el detall de la cadena de subcontractació amb la seva inscripció al Registre d'Empreses Acreditades. Per a la desennal, a més, l'organisme de control tècnic previst.
La garantia desenal de la LOE obliga a respondre durant deu anys pels danys que afectin l'estabilitat i solidesa de l'edifici. Analitzem l'abast, els agents responsables i l'assegurança desenal de danys.
Llegir→Informació orientativa, sense caràcter vinculant. Les cobertures, els límits i les exclusions es regeixen en tot cas per les condicions particulars de cada pòlissa. New Brokers Correduría de Seguros, S.L., inscrita al registre de la DGSFP amb la clau J0140.