En resum.
- Tot promotor d'habitatges —incloses les cooperatives i les comunitats de propietaris— que vulgui cobrar bestretes dels compradors ha de garantir-ne la devolució des de l'obtenció de la llicència d'edificació, mitjançant assegurança de caució o aval solidari, i cobrar-les en un compte especial separat de la resta dels seus fons (LOE, disp. add. 1a, Uno.1).
- La garantia cobreix les quantitats lliurades, els impostos aplicables i l'interès legal del diner (Uno.2); la pòlissa és individual per adquirent, el promotor n'és el prenedor i paga la prima fins a l'escriptura, i l'asseguradora no pot oposar l'impagament de la prima al comprador (Dos.1).
- Si l'obra no s'inicia o no arriba a bon terme dins del termini, el comprador requereix el promotor i, passats 30 dies sense devolució, reclama al garant, que amb caució paga en 30 dies més (Dos.1.h). No constituir la garantia es pot sancionar amb fins al 25 % de les quantitats que cal garantir, o amb la sanció que fixi la normativa autonòmica (Siete).
La garantia de quantitats a compte en habitatge no és una opció comercial per donar confiança al comprador. Sense aquesta garantia, l'entitat de crèdit no li hauria d'obrir el compte especial en què la llei l'obliga a cobrar les bestretes (disposició addicional primera de la LOE, apartat Uno.1.b), i no constituir-la és una infracció en matèria de consum, amb multa de fins al 25 % de les quantitats que cal garantir, o la que fixi la normativa autonòmica (apartat Siete).
Dit d'una altra manera: per a una societat promotora o una cooperativa, la garantia condiciona la comercialització i la tresoreria de la promoció des del dia en què s'obté la llicència. Aquesta guia recorre el règim legal estatal des del punt de vista de qui la constitueix i la paga.
Què és la garantia de quantitats a compte i qui hi està obligat?
És la garantia que assegura al comprador d'un habitatge en construcció la devolució del que ha avançat, més els interessos legals, si la construcció no s'inicia o no arriba a bon terme dins del termini convingut per al lliurament.
La regula la disposició addicional primera de la Llei 38/1999, d'ordenació de l'edificació (LOE). El seu apartat Uno.1 defineix tres elements que convé tenir clars des del principi:
- Qui: les persones físiques i jurídiques que promoguin tota mena d'habitatges, incloses les que es promoguin en règim de comunitat de propietaris o de societat cooperativa, i que pretenguin obtenir dels adquirents lliuraments de diners per a la seva construcció.
- Des de quan: des de l'obtenció de la llicència d'edificació (Uno.1.a).
- Amb què: una assegurança de caució subscrita amb una entitat asseguradora degudament autoritzada per operar a Espanya, o un aval solidari emès per una entitat de crèdit degudament autoritzada (Uno.1.a). La disposició no preveu alternatives com un dipòsit en efectiu o una retenció.
És una de les garanties obligatòries per llei més exigents del sector immobiliari, i no s'ha de confondre amb les garanties en el contracte d'obra privada: aquí el beneficiari és el comprador, que avança diners al promotor; allà ho és el promotor, que exigeix garanties al constructor.
Règim vigent: de la Llei 57/1968 a la LOE
Molts contractes de compravenda i moltes cerques continuen citant «la Llei 57/68». Aquesta llei està derogada: ho disposa la disposició derogatòria tercera de la LOE, afegida per la Llei 20/2015. El règim vigent és la disposició addicional primera de la LOE en la redacció que li va donar la disposició final tercera de la Llei 20/2015, en vigor des de l'1 de gener de 2016.
Excepció reglamentària
L'apartat Ocho permet exceptuar, per via reglamentària, els organismes públics de promoció d'habitatges que es determinin. Per a un promotor privat, l'obligació és general.
Quines quantitats cobreix la garantia?
Segons l'apartat Uno.2, la garantia abasta les quantitats lliurades a compte pels adquirents, inclosos els impostos aplicables, més l'interès legal del diner. Amb assegurança de caució o aval, aquest interès es calcula des del lliurament efectiu de cada bestreta fins a la data prevista de lliurament de l'habitatge (Dos.1.b i Dos.2.a).
Hi ha un límit que importa a l'hora de dimensionar la garantia: no s'indemnitzen les quantitats l'aportació de les quals no s'acrediti, encara que figurin en la suma assegurada per correspondre a pagaments ajornats pactats en el contracte (Dos.1.i). La suma assegurada reflecteix el compromís; la indemnització, el que s'ha pagat efectivament.
Un exemple il·lustratiu, amb xifres inventades: un comprador pacta bestretes per un total de 60.000 € més impostos, repartides en lliuraments al llarg de l'obra. La garantia ha de cobrir cada lliurament amb el seu impost i l'interès legal des que es produeix fins a la data prevista de lliurament, de manera que la cobertura creix amb cada pagament. Per això convé construir la suma assegurada a partir del calendari real de pagaments de cada contracte, i no a partir del preu total de l'habitatge. El tipus d'interès legal varia per exercici: comprovi el vigent en cada cas.
Caució o aval: requisits de cada instrument
La llei permet triar l'instrument, però cadascun té regles pròpies a la disposició addicional primera. Cap dels dos no és una simple formalitat.
Pòlissa de caució: contingut mínim (Dos.1)
L'apartat Dos.1 fixa el contingut mínim de la pòlissa:
- Pòlissa individual per adquirent, en què s'identifiqui l'immoble les quantitats del qual es garanteixen (lletra a).
- Prenedor: el promotor, que paga la prima per tot el període fins a l'elevació a escriptura pública de la compravenda (lletra c). Assegurat: l'adquirent (lletra d).
- L'asseguradora no pot oposar a l'assegurat les excepcions que tingui contra el prenedor, ni tan sols l'impagament de la prima (lletra e).
- Durada: no inferior a la del compromís de construcció i lliurament; si es concedeix una pròrroga, el promotor pot prorrogar l'assegurança pagant la prima corresponent i avisant l'assegurat (lletra f).
- Comprovació: durant la vigència, l'asseguradora pot comprovar els documents i les dades del promotor que tinguin relació amb les obligacions contretes davant dels assegurats (lletra g).
- Llei 50/1980, de contracte d'assegurança, com a norma supletòria (lletra l). El seu article 68 defineix l'assegurança de caució i reconeix a l'asseguradora el dret de reclamar al prenedor el que hagi pagat.
En la pràctica del mercat, aquesta modalitat es coneix com a assegurança de caució de quantitats a compte. Les seves condicions concretes —suma assegurada, pròrrogues, contragaranties— depenen del condicionat de cada pòlissa. Si necessita el marc general d'aquesta línia, l'expliquem a la fitxa d'assegurança de caució i a la nostra guia d'avals i fiances.
Aval de quantitats a compte
Si opta per l'aval solidari d'una entitat de crèdit, l'apartat Dos.2 exigeix que s'emeti i es mantingui per la quantia total de les quantitats lliurades, més impostos i interès legal (lletra a). I hi afegeix una regla pròpia: l'aval caduca als dos anys des de l'incompliment del promotor si, en aquest termini, l'adquirent no li ha requerit la rescissió del contracte i la devolució de les quantitats (lletra c).
La disposició addicional primera no fixa aquesta mateixa regla per a la caució: no s'han de donar per equivalents. En la caució, la vigència es regeix per la pòlissa i per la Llei 50/1980.
Què mira el garant
Amb qualsevol dels dos instruments, l'anàlisi recau sobre la promoció —llicència, finançament, nivell de prevendes, calendari d'obra— i sobre la solvència del mateix promotor. L'asseguradora pot demanar contragaranties i l'emissió depèn sempre de la seva anàlisi de subscripció. Com pesa cada instrument en el balanç i en les línies bancàries ho tractem a part, a aval bancari o assegurança de caució.
Comercialitzarà una promoció sobre plànol? Preparem amb vostè l'expedient de caució de quantitats a compte.
El compte especial i les obligacions d'informació al comprador
L'apartat Uno.1.b obliga a cobrar les bestretes en un compte especial, separat de qualsevol altra mena de fons del promotor i reservat a les atencions de la construcció. Per obrir-lo, l'entitat de crèdit, «sota la seva responsabilitat», ha d'exigir la garantia.
El contracte de compravenda ha de recollir (apartat Tres) l'obligació de retornar les quantitats amb els seus interessos si la construcció no s'inicia o no s'acaba dins del termini, o si no s'obté la cèdula d'habitabilitat o la llicència de primera ocupació; l'entitat garant, i l'entitat de crèdit i el compte especial. En signar, el promotor lliura al comprador el document individualitzat de la seva garantia. I la publicitat de la promoció ha d'esmentar l'entitat garant i la del compte especial (apartat Seis).
Què passa si l'obra no s'inicia o no es lliura dins del termini?
Si la construcció no s'ha arribat a iniciar o l'habitatge no s'ha lliurat, l'apartat Cuatro dona a l'adquirent dues opcions: rescindir el contracte amb devolució del que ha lliurat, impostos i interessos legals, o concedir una pròrroga, que es documenta en una clàusula addicional amb la nova data de lliurament.
Si opta per la devolució, la seqüència amb caució (Dos.1.h) és la següent:
- El comprador requereix de manera fefaent al promotor la devolució.
- Si en 30 dies el promotor no ha retornat les quantitats, el comprador reclama a l'asseguradora (o directament, si no li és possible reclamar al promotor).
- L'asseguradora indemnitza en 30 dies des de la reclamació.
- Després, l'asseguradora se subroga davant del promotor (lletra j), i aquest no pot vendre l'habitatge a un tercer sense haver-la rescabalat abans (lletra k).
Per al promotor, el pagament no tanca res: obre un front de reemborsament amb el seu garant. Ho desenvolupem a l'execució de l'assegurança de caució.
Si el lliurament es retarda, revisem pròrrogues i vigències abans que arribi un requeriment. Parlem de la seva promoció.
Cancel·lació de la garantia: quan s'allibera
L'apartat Cinco fixa quan es cancel·len les garanties: un cop expedida la cèdula d'habitabilitat, la llicència de primera ocupació o el document equivalent i acreditat el lliurament de l'habitatge a l'adquirent. El mateix efecte es produeix si l'adquirent rebutja rebre'l.
Per al promotor, aquest punt té un cost directe: la prima de la caució corre fins a l'elevació a escriptura pública (Dos.1.c). Tenir a punt la documentació de lliurament evita allargar la garantia més del necessari.
Un matís freqüent: l'acta de recepció de l'obra documenta la recepció entre promotor i constructor (article 6 de la LOE), que no és el lliurament al comprador. Són actes diferents i la cancel·lació de la garantia depèn del segon.
Després del lliurament, el risc del comprador ja no és a les bestretes, sinó als vicis constructius: és el terreny de la responsabilitat decennal.
Sancions per no garantir les quantitats a compte
L'apartat Siete qualifica l'incompliment d'infracció en matèria de consum, sens perjudici de les competències que la normativa vigent atribueix a la Direcció General d'Assegurances i Fons de Pensions. No constituir la garantia es pot sancionar amb fins al 25 % de les quantitats la devolució de les quals s'hagi d'assegurar, o amb la sanció que estableixi la normativa autonòmica, que també hi pot afegir obligacions pròpies: convé revisar-la en cada promoció.
El paper d'una corredoria independent
Una corredoria independent treballa per mandat del promotor, no de l'asseguradora. En una promoció amb cobraments a compte, això es tradueix a preparar l'expedient de subscripció de la promoció, comparar les condicions de caució de diferents asseguradores davant de l'alternativa de l'aval, i gestionar l'emissió dels certificats individuals al ritme real de les prevendes. També a vigilar pròrrogues i venciments i tramitar la cancel·lació després del lliurament. Ni el cost ni l'acceptació no depenen de nosaltres: depenen de l'anàlisi de cada asseguradora. Si la seva empresa opera en el sector, pot veure el conjunt de cobertures a assegurances per a empreses de construcció i promotores.
Analitzem sense compromís el programa de garanties de la seva promoció: instrument, emissió de certificats individuals, pròrrogues i cancel·lació després del lliurament. Contacti amb nosaltres.
Preguntes freqüents
Pot el banc obrir el compte especial sense la garantia? No. L'entitat de crèdit, sota la seva responsabilitat, ha d'exigir la garantia per obrir el compte especial en què s'ingressen les bestretes (LOE, disp. add. 1a, Uno.1.b). Sense caució ni aval, el promotor no les pot cobrar per la via que exigeix la llei.
La garantia cobreix també l'IVA i els interessos? Sí. Cobreix les quantitats aportades, els impostos aplicables i l'interès legal del diner des de cada lliurament fins a la data prevista de lliurament de l'habitatge (Uno.2 i Dos.1.b).
N'hi ha prou amb una pòlissa col·lectiva per a tota la promoció? No amb assegurança de caució: la llei exigeix una pòlissa individual per adquirent, que identifiqui l'immoble, i el lliurament al comprador del document individualitzat en signar el contracte (Dos.1.a i Tres).
Caduca la garantia si el comprador no reclama? En l'aval, sí: caduca als dos anys des de l'incompliment del promotor si l'adquirent no ha requerit la rescissió i la devolució (Dos.2.c). Per a la caució, la disposició no fixa aquesta regla; caldrà atenir-se al condicionat de la pòlissa i a la Llei 50/1980.
Què passa si es retarda el lliurament i el comprador concedeix una pròrroga? La pròrroga es documenta en una clàusula addicional amb la nova data de lliurament (Cuatro), i el promotor pot prorrogar la caució pagant la prima corresponent i avisant l'assegurat (Dos.1.f).
Fonts i normativa
- Llei 38/1999, d'ordenació de l'edificació (Ley de Ordenación de la Edificación), disposició addicional primera (percepció de quantitats a compte del preu durant la construcció), apartats Uno a Ocho, i disposició derogatòria tercera. Text consolidat, consultat el 12 d'octubre de 2026.
- Llei 20/2015, de 14 de juliol, d'ordenació, supervisió i solvència de les entitats asseguradores i reasseguradores, disposició final tercera (redacció vigent de la disposició addicional primera de la LOE i addició de la seva disposició derogatòria tercera, en vigor des de l'1 de gener de 2016).
- Llei 50/1980, de contracte d'assegurança (Ley de Contrato de Seguro), article 68 (assegurança de caució).
Aquesta informació és orientativa i no constitueix assessorament jurídic ni vinculant. Les condicions concretes de cada pòlissa o aval —suma assegurada, pròrrogues, contragaranties— les fixa el condicionat; aquesta guia descriu el marc legal estatal, i la normativa autonòmica de consum i habitatge hi pot afegir requisits. L'emissió d'una caució depèn de l'anàlisi de subscripció de l'asseguradora. New Brokers Correduría de Seguros, S.L., inscrita al registre de la DGSFP amb la clau J0140.
