En breve.
- Todo promotor de viviendas —incluidas cooperativas y comunidades de propietarios— que quiera cobrar anticipos de los compradores debe garantizar su devolución desde la obtención de la licencia de edificación, mediante seguro de caución o aval solidario, y cobrarlos en una cuenta especial separada de sus demás fondos (LOE, disp. adic. 1.ª, Uno.1).
- La garantía cubre las cantidades entregadas, los impuestos aplicables y el interés legal del dinero (Uno.2); la póliza es individual por adquirente, el promotor es tomador y paga la prima hasta la escritura, y la aseguradora no puede oponer el impago de la prima al comprador (Dos.1).
- Si la obra no se inicia o no llega a buen fin en plazo, el comprador requiere al promotor y, pasados 30 días sin devolución, reclama al garante, que con caución paga en otros 30 días (Dos.1.h). No constituir la garantía puede sancionarse con hasta el 25 % de las cantidades a garantizar, o la que fije la normativa autonómica (Siete).
La garantía de cantidades a cuenta en vivienda no es una opción comercial para dar confianza al comprador. Sin ella, la entidad de crédito no debería abrirle la cuenta especial en la que la ley le obliga a cobrar los anticipos (disposición adicional primera de la LOE, apartado Uno.1.b), y su ausencia es infracción en materia de consumo, con multa de hasta el 25 % de las cantidades a garantizar, o la que fije la normativa autonómica (apartado Siete).
Dicho de otro modo: para una sociedad promotora o una cooperativa, la garantía condiciona la comercialización y la tesorería de la promoción desde el día en que se obtiene la licencia. Esta guía recorre el régimen legal estatal desde el punto de vista de quien la constituye y la paga.
¿Qué es la garantía de cantidades a cuenta y quién está obligado?
Es la garantía que asegura al comprador de una vivienda en construcción la devolución de lo que ha anticipado, más sus intereses legales, si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido para la entrega.
La regula la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE). Su apartado Uno.1 define tres elementos que conviene tener claros desde el principio:
- Quién: las personas físicas y jurídicas que promuevan toda clase de viviendas, incluidas las que se promuevan en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción.
- Desde cuándo: desde la obtención de la licencia de edificación (Uno.1.a).
- Con qué: un seguro de caución suscrito con una entidad aseguradora debidamente autorizada para operar en España, o un aval solidario emitido por una entidad de crédito debidamente autorizada (Uno.1.a). La disposición no prevé alternativas como un depósito en efectivo o una retención.
Es una de las garantías obligatorias por ley más exigentes del sector inmobiliario, y no debe confundirse con las garantías en el contrato de obra privada: aquí el beneficiario es el comprador, que anticipa dinero al promotor; allí es el promotor, que exige garantías al constructor.
Régimen vigente: de la Ley 57/1968 a la LOE
Muchos contratos de compraventa y muchas búsquedas siguen citando «la Ley 57/68». Esa ley está derogada: lo dispone la disposición derogatoria tercera de la LOE, añadida por la Ley 20/2015. El régimen vigente es la disposición adicional primera de la LOE en la redacción que le dio la disposición final tercera de la Ley 20/2015, en vigor desde el 1 de enero de 2016.
Excepción reglamentaria
El apartado Ocho permite que se exceptúen, por vía reglamentaria, los organismos públicos de promoción de viviendas que se determinen. Para un promotor privado, la obligación es general.
¿Qué cantidades cubre la garantía?
Según el apartado Uno.2, la garantía alcanza las cantidades entregadas a cuenta por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero. Con seguro de caución o aval, ese interés se calcula desde la entrega efectiva de cada anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda (Dos.1.b y Dos.2.a).
Hay un límite que importa al dimensionar la garantía: no se indemnizan las cantidades cuya aportación no se acredite, aunque figuren en la suma asegurada por corresponder a pagos aplazados pactados en el contrato (Dos.1.i). La suma asegurada refleja el compromiso; la indemnización, lo efectivamente pagado.
Un ejemplo ilustrativo, con cifras inventadas: un comprador pacta anticipos por un total de 60.000 € más impuestos, repartidos en entregas a lo largo de la obra. La garantía debe cubrir cada entrega con su impuesto y el interés legal desde que se produce hasta la fecha prevista de entrega, de modo que la cobertura crece con cada pago. Por eso conviene construir la suma asegurada a partir del calendario real de pagos de cada contrato, y no a partir del precio total de la vivienda. El tipo de interés legal varía por ejercicio: compruebe el vigente en cada caso.
Caución o aval: requisitos de cada instrumento
La ley permite elegir el instrumento, pero cada uno tiene reglas propias en la disposición adicional primera. Ninguna de las dos es una simple formalidad.
Póliza de caución: contenido mínimo (Dos.1)
El apartado Dos.1 fija el contenido mínimo de la póliza:
- Póliza individual por adquirente, en la que se identifique el inmueble cuyas cantidades se garantizan (letra a).
- Tomador: el promotor, que paga la prima por todo el periodo hasta la elevación a escritura pública de la compraventa (letra c). Asegurado: el adquirente (letra d).
- La aseguradora no puede oponer al asegurado las excepciones que tenga contra el tomador, ni siquiera el impago de la prima (letra e).
- Duración: no inferior a la del compromiso de construcción y entrega; si se concede prórroga, el promotor puede prorrogar el seguro pagando la prima correspondiente y avisando al asegurado (letra f).
- Comprobación: durante la vigencia, la aseguradora puede comprobar los documentos y datos del promotor que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados (letra g).
- Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, como norma supletoria (letra l). Su artículo 68 define el seguro de caución y reconoce a la aseguradora el derecho a reclamar al tomador lo que haya pagado.
En la práctica de mercado, a esta modalidad se la conoce como seguro de caución de cantidades a cuenta. Sus condiciones concretas —suma asegurada, prórrogas, contragarantías— dependen del condicionado de cada póliza. Si necesita el marco general de esta línea, lo explicamos en la ficha de seguro de caución y en nuestra guía de avales y fianzas.
Aval de cantidades a cuenta
Si opta por el aval solidario de una entidad de crédito, el apartado Dos.2 exige que se emita y se mantenga por la cuantía total de las cantidades entregadas, más impuestos e interés legal (letra a). Y añade una regla propia: el aval caduca a los dos años desde el incumplimiento del promotor si, en ese plazo, el adquirente no le ha requerido la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades (letra c).
La disposición adicional primera no fija esa misma regla para la caución: no deben darse por equivalentes. En la caución, la vigencia se rige por la póliza y por la Ley 50/1980.
Qué mira el garante
Con cualquiera de los dos instrumentos, el análisis recae sobre la promoción —licencia, financiación, nivel de preventas, calendario de obra— y sobre la solvencia del propio promotor. La aseguradora puede pedir contragarantías y la emisión depende siempre de su análisis de suscripción. Cómo pesa cada instrumento en el balance y en las líneas bancarias lo tratamos aparte, en aval bancario o seguro de caución.
¿Va a comercializar una promoción sobre plano? Preparamos con usted el expediente de caución de cantidades a cuenta.
La cuenta especial y las obligaciones de información al comprador
El apartado Uno.1.b obliga a cobrar los anticipos en una cuenta especial, separada de cualquier otra clase de fondos del promotor y reservada a las atenciones de la construcción. Para abrirla, la entidad de crédito, «bajo su responsabilidad», debe exigir la garantía.
El contrato de compraventa debe recoger (apartado Tres) la obligación de devolver las cantidades con sus intereses si la construcción no se inicia o no se termina en plazo, o si no se obtiene la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación; la entidad garante, y la entidad de crédito y la cuenta especial. Al firmar, el promotor entrega al comprador el documento individualizado de su garantía. Y la publicidad de la promoción debe mencionar a la entidad garante y a la de la cuenta especial (apartado Seis).
¿Qué ocurre si la obra no se inicia o no se entrega en plazo?
Si la construcción no ha llegado a iniciarse o la vivienda no ha sido entregada, el apartado Cuatro da al adquirente dos opciones: rescindir el contrato con devolución de lo entregado, impuestos e intereses legales, o conceder una prórroga, que se documenta en una cláusula adicional con la nueva fecha de entrega.
Si opta por la devolución, la secuencia con caución (Dos.1.h) es la siguiente:
- El comprador requiere fehacientemente al promotor la devolución.
- Si en 30 días el promotor no ha devuelto las cantidades, el comprador reclama a la aseguradora (o directamente, si no le es posible reclamar al promotor).
- La aseguradora indemniza en 30 días desde la reclamación.
- Después, la aseguradora se subroga frente al promotor (letra j), y este no puede vender la vivienda a un tercero sin haberla resarcido antes (letra k).
Para el promotor, el pago no cierra nada: abre un frente de reembolso con su garante. Lo desarrollamos en la ejecución del seguro de caución.
Si la entrega se retrasa, revisamos prórrogas y vigencias antes de que llegue un requerimiento. Hablemos de su promoción.
Cancelación de la garantía: cuándo se libera
El apartado Cinco fija cuándo se cancelan las garantías: una vez expedida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y acreditada la entrega de la vivienda al adquirente. El mismo efecto se produce si el adquirente rehúsa recibirla.
Para el promotor, este punto tiene coste directo: la prima de la caución corre hasta la elevación a escritura pública (Dos.1.c). Tener a punto la documentación de entrega evita prolongar la garantía más de lo necesario.
Un matiz frecuente: el acta de recepción de la obra documenta la recepción entre promotor y constructor (artículo 6 de la LOE), que no es la entrega al comprador. Son actos distintos y la cancelación de la garantía depende del segundo.
Tras la entrega, el riesgo del comprador ya no está en los anticipos, sino en los vicios constructivos: es el terreno de la responsabilidad decenal.
Sanciones por no garantizar las cantidades a cuenta
El apartado Siete califica el incumplimiento como infracción en materia de consumo, sin perjuicio de las competencias que la normativa vigente atribuye a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. No constituir la garantía puede sancionarse con hasta el 25 % de las cantidades cuya devolución deba asegurarse, o con la sanción que establezca la normativa autonómica, que también puede añadir obligaciones propias: conviene revisarla en cada promoción.
El papel de una correduría independiente
Una correduría independiente trabaja por mandato del promotor, no de la aseguradora. En una promoción con cobros a cuenta, eso se traduce en preparar el expediente de suscripción de la promoción, comparar las condiciones de caución de distintas aseguradoras frente a la alternativa del aval, y gestionar la emisión de los certificados individuales al ritmo real de las preventas. También en vigilar prórrogas y vencimientos y tramitar la cancelación tras la entrega. Ni el coste ni la aceptación dependen de nosotros: dependen del análisis de cada aseguradora. Si su empresa opera en el sector, puede ver el conjunto de coberturas en seguros para empresas de construcción y promotoras.
Analizamos sin compromiso el programa de garantías de su promoción: instrumento, emisión de certificados individuales, prórrogas y cancelación tras la entrega. Contacte con nosotros.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco abrir la cuenta especial sin la garantía? No. La entidad de crédito, bajo su responsabilidad, debe exigir la garantía para abrir la cuenta especial en la que se ingresan los anticipos (LOE, disp. adic. 1.ª, Uno.1.b). Sin caución ni aval, el promotor no puede cobrarlos por la vía que exige la ley.
¿La garantía cubre también el IVA y los intereses? Sí. Cubre las cantidades aportadas, los impuestos aplicables y el interés legal del dinero desde cada entrega hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda (Uno.2 y Dos.1.b).
¿Basta con una póliza colectiva para toda la promoción? No con seguro de caución: la ley exige una póliza individual por adquirente, identificando el inmueble, y la entrega al comprador del documento individualizado al firmar el contrato (Dos.1.a y Tres).
¿Caduca la garantía si el comprador no reclama? En el aval, sí: caduca a los dos años desde el incumplimiento del promotor si el adquirente no ha requerido la rescisión y la devolución (Dos.2.c). Para la caución, la disposición no fija esa regla; habrá que estar al condicionado de la póliza y a la Ley 50/1980.
¿Qué pasa si se retrasa la entrega y el comprador concede una prórroga? La prórroga se documenta en una cláusula adicional con la nueva fecha de entrega (Cuatro), y el promotor puede prorrogar la caución pagando la prima correspondiente y avisando al asegurado (Dos.1.f).
Fuentes y normativa
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción), apartados Uno a Ocho, y disposición derogatoria tercera. Texto consolidado, consultado el 12 de octubre de 2026.
- Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades aseguradoras y reaseguradoras, disposición final tercera (redacción vigente de la disposición adicional primera de la LOE y adición de su disposición derogatoria tercera, en vigor desde el 1 de enero de 2016).
- Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, artículo 68 (seguro de caución).
Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico ni vinculante. Las condiciones concretas de cada póliza o aval —suma asegurada, prórrogas, contragarantías— las fija el condicionado; esta guía describe el marco legal estatal, y la normativa autonómica de consumo y vivienda puede añadir requisitos. La emisión de una caución depende del análisis de suscripción de la aseguradora. New Brokers Correduría de Seguros, S.L., inscrita en el registro de la DGSFP con la clave J0140.
