En breve.
- El vecino dañado por una obra no está en el régimen de la LOE: el artículo 17 de la Ley 38/1999 protege a propietarios y adquirentes del propio edificio por daños en el edificio. El colindante reclama por la vía extracontractual del Código Civil: culpa propia (art. 1902), la de los dependientes (art. 1903) y los supuestos del propietario (arts. 1907-1909).
- Promotor, constructor, subcontratista y dirección facultativa pueden ser demandados a la vez; quién paga al final depende de dónde estuvo el fallo (proyecto, ejecución, control). Con el Código Civil común, la acción prescribe en un año desde que el perjudicado lo supo (art. 1968.2.º); con el Código civil de Cataluña, en tres (art. 121-21.d).
- En la póliza, el daño al colindante suele ser una garantía con sublímite propio dentro de la RC; el perjudicado puede dirigirse directamente contra la aseguradora (art. 76 de la Ley de Contrato de Seguro), siempre dentro de los límites y sublímites de la póliza.
Los daños a colindantes en obra rara vez llegan en una sola carta. El vaciado de un sótano provoca asientos en la finca de al lado y la reclamación alcanza a la promotora, a la constructora, a la empresa de excavación y a los técnicos que firmaron la dirección.
Para quien dirige una promotora o una constructora, la pregunta útil no es «¿me pueden reclamar?», sino con qué título jurídico se me reclama y con qué póliza respondo.
¿Por qué el vecino no reclama por la LOE?
El artículo 17.1 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), hace responder a los agentes de la edificación «frente a los propietarios y los terceros adquirentes» por los «daños materiales ocasionados en el edificio», en plazos de diez, tres y un año contados desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas (lo que fija el acta de recepción de la obra). El vecino no es propietario ni adquirente del edificio que se construye, y su daño no está en ese edificio, sino en el de al lado.
La consecuencia práctica: por regla general, el seguro decenal no responde del daño al vecino. La garantía del artículo 19.1.c de la LOE cubre el edificio construido, y el artículo 19.9.b excluye expresamente de las garantías «los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio», «salvo pacto en contrario». No es un «no» absoluto, pero sí el punto de partida. El seguro decenal y todo riesgo construcción y la responsabilidad decenal se explican en sus páginas propias.
Al colindante le queda la vía general: la responsabilidad extracontractual del Código Civil, la que nace de un daño causado a quien no es parte de ningún contrato.
Las normas que aplica el juez en daños a colindantes
El artículo 1902 del Código Civil es la regla general: quien, por acción u omisión, causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia, está obligado a repararlo. Es el caso de la constructora que excava sin las precauciones debidas.
El artículo 1903 extiende la responsabilidad a los dueños o directores de una empresa por los perjuicios que causen sus dependientes «en el servicio de los ramos en que los tuvieran empleados». La empresa responde del operario que maneja la retroexcavadora.
Artículos 1907 y 1908: la responsabilidad del propietario
El artículo 1907 hace responsable al propietario de un edificio de los daños que resulten de su ruina cuando sobrevenga por falta de las reparaciones necesarias. El artículo 1908 recoge supuestos tasados: explosión de máquinas no cuidadas con la debida diligencia e inflamación de sustancias explosivas no colocadas en lugar seguro, humos excesivos y nocivos, caída de árboles en sitios de tránsito o emanaciones de cloacas y depósitos de materias infectantes.
Salvo el caso de los explosivos, encajan mal en una obra en curso: el daño al colindante no suele venir de un edificio abandonado ni de esos supuestos concretos, sino de una actividad (excavar, demoler, hincar). Por eso la vía habitual es el artículo 1902.
Artículo 1909: si el daño viene de un defecto de construcción
Según el artículo 1909, si el daño de los dos artículos anteriores resultare por defecto de construcción, el tercero que lo sufra «sólo podrá repetir contra el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor, dentro del tiempo legal». Su alcance es objeto de interpretación por los tribunales y no admite una regla cerrada.
Medianería y obras en la finca vecina (arts. 569, 579 y 590)
- Artículo 569. Si es indispensable para la obra pasar materiales por el predio vecino o colocar en él andamios, el dueño debe consentirlo, recibiendo la indemnización del perjuicio que se le cause.
- Artículo 579. Para apoyar una obra en la pared medianera hay que obtener antes el consentimiento de los demás medianeros; si no se obtiene, las condiciones las fijan peritos.
- Artículo 590. Determinadas construcciones cerca de una pared ajena o medianera exigen guardar las distancias reglamentarias y ejecutar obras de resguardo, o, a falta de reglamento, las precauciones que fije un dictamen pericial.
En Cataluña, la medianería y las relaciones de vecindad tienen regulación propia en el Código civil de Cataluña.
¿Quién responde: promotor, constructor o dirección facultativa?
En la práctica, el vecino suele demandar a todos los que intervinieron y deja que el proceso determine la causa.
Constructor. Según el artículo 11 de la LOE, ejecuta la obra con sujeción al proyecto y a las instrucciones de la dirección facultativa. Es el primer destinatario cuando el daño nace de la ejecución: excavación, apuntalamiento, maquinaria. Responde además por sus dependientes (art. 1903).
Subcontratista. La empresa de excavación, pilotaje o demolición responde de su propia culpa. El contratista principal puede verse alcanzado por la elección o la vigilancia de su subcontrata, como se explica en el artículo sobre la RC subsidiaria de contratistas.
Dirección facultativa. El director de obra dirige los aspectos técnicos conforme al proyecto (art. 12 LOE) y el director de ejecución asume la ejecución material y el control (art. 13 LOE). Frente al vecino, responden si el daño procede de un error de proyecto, de un cálculo deficiente de la contención o de una falta de control. Su régimen completo está en responsabilidad del arquitecto y la dirección facultativa.
Promotor. El artículo 9 de la LOE lo define como quien decide, impulsa, programa y financia la obra. Suele aparecer entre los demandados, pero que se le demande no equivale a que se le condene: dependerá de lo que se pruebe.
Varios demandados a la vez
Cuando no se consigue individualizar la causa, los tribunales han llegado a condenar solidariamente a varios agentes, la llamada solidaridad «impropia», que nace de la sentencia y no de la ley. No debe confundirse con la solidaridad legal del artículo 17.3 de la LOE, que opera frente a propietarios y adquirentes, no frente a vecinos.
| Agente | Título de imputación habitual | Cuándo suele responder | Póliza que responde |
|---|---|---|---|
| Constructor | Arts. 1902 y 1903 CC | Fallos de ejecución: excavación, apuntalamiento, maquinaria | RC general / de explotación del constructor |
| Subcontratista | Art. 1902 CC | Daño causado por su propia actividad | RC de la subcontrata |
| Dirección facultativa | Art. 1902 CC (y 1909 solo si el daño encaja en los arts. 1907-1908) | Error de proyecto, cálculo o control | RC profesional del técnico |
| Promotor | Art. 1902 CC | Según su intervención y lo que se pruebe | RC del promotor |
¿Va a vaciar o a intervenir una medianera? Revisemos el sublímite de colindantes de su póliza antes de empezar.
Excavación, vibraciones y medianeras: los tres siniestros típicos
Excavación y descalce. El vaciado para sótanos o aparcamientos altera el terreno sobre el que apoya la cimentación vecina: asientos diferenciales, fisuras en fachadas y tabiques y, en los casos graves, pérdida de apoyo. Es donde más pesan la contención y el apuntalamiento.
Vibraciones. Demolición, hinca de pilotes y maquinaria pesada transmiten vibraciones a las fincas cercanas. La dificultad es la prueba del nexo causal: una grieta puede deberse a la vibración, a la antigüedad del edificio o a un asiento previo.
Intervención sobre la medianera. Apoyar la nueva estructura en ella, abrir rozas o derribar el edificio que se apoyaba en ella son operaciones delicadas: un error en el apeo o en el consentimiento previo (art. 579) convierte una obra ordinaria en una reclamación.
No aportamos cifras de frecuencia ni de coste medio: no hemos localizado una fuente pública que las respalde.
Cómo se prueba el daño: el estado previo de las fincas colindantes
El artículo 1902 exige culpa y relación de causalidad. Si la obra no puede demostrar cómo estaba la finca vecina antes de empezar, toda grieta tiende a atribuírsele, incluidas las que ya existían. Por eso se han consolidado en el sector prácticas habituales, que no constituyen una obligación legal general:
- Reportaje del estado previo de las fincas colindantes, con fotografías fechadas.
- Acta notarial de presencia que deje constancia de ese estado.
- Testigos o fisurómetros en las grietas existentes, para medir si evolucionan.
- Seguimiento topográfico de asientos durante el vaciado.
Cuando un vecino denuncia grietas, esa documentación permite distinguir lo que causó la obra de lo que ya estaba. Las ordenanzas municipales y la licencia pueden imponer requisitos adicionales.
Cómo responde el seguro: la garantía de daños a colindantes
En la póliza de responsabilidad civil de la constructora, los daños a colindantes por excavación y vibración suelen figurar como una garantía de daños a colindantes específica, con sublímite y franquicia propios, según las condiciones de cada póliza. Ante este siniestro, el límite general rara vez decide: decide el sublímite. Cómo se combinan esas cifras se explica en el artículo sobre sublímites y franquicias.
Esa garantía forma parte del seguro de responsabilidad civil para empresas: el daño al colindante es un daño a terceros, no a la obra. La frontera entre todo riesgo construcción o RC de obra se trata aparte.
Tres cuestiones más condicionan el siniestro:
- Varias pólizas a la vez. Constructor, subcontratas, técnicos y promotor tienen cada uno la suya; quién es tercero de quién se analiza en el artículo sobre responsabilidad civil cruzada.
- Acción directa. El vecino puede demandar directamente a la aseguradora (art. 76 de la Ley de Contrato de Seguro), con los matices que se explican en las preguntas frecuentes.
- Obra pública. Si la obra es de una Administración, la reclamación del vecino frente al contratista tiene particularidades propias, explicadas en el artículo sobre obra pública.
Cuando en la obra conviven varias pólizas, alinearlas evita huecos. Hablemos de su programa de RC en obra.
Plazos para reclamar: un año o tres, según la ley aplicable
- Código Civil común. El artículo 1968.2.º fija un año para la acción del artículo 1902, contado «desde que lo supo el agraviado».
- Código civil de Cataluña. El artículo 121-21.d fija tres años para la responsabilidad extracontractual, y el 121-23 sitúa el inicio del cómputo cuando el titular conoce o puede conocer razonablemente las circunstancias que la fundamentan y a quién reclamar. Es la norma relevante para obras en Barcelona y el resto de Cataluña.
En daños que evolucionan, como grietas que siguen abriéndose meses después del vaciado, el inicio del cómputo se discute y no admite una regla cerrada. Para la empresa reclamada, lo prudente es comunicar el siniestro a su aseguradora en cuanto lo conozca, sin esperar a la demanda.
El papel de una correduría independiente
Como correduría independiente inscrita en el registro de la DGSFP con la clave J0140, trabajamos por mandato del cliente, no de la aseguradora. En una obra con riesgo de colindantes, revisamos que el sublímite de colindantes se ajuste al tipo de obra (vaciados, medianeras, demoliciones), comprobamos que la RC de subcontratas y técnicos esté vigente y cubra esos daños, alineamos las pólizas cuando intervienen varias empresas y le acompañamos en el siniestro. Así lo aplicamos en los seguros para empresas de construcción.
Analizamos sin compromiso cómo responde su programa de responsabilidad civil ante un daño a colindantes: sublímites, franquicias, subcontratas y dirección técnica. Hable con nosotros.
Preguntas frecuentes
¿El seguro decenal cubre los daños al edificio vecino? Por regla general, no. La LOE (arts. 17 y 19) protege el edificio construido frente a propietarios y adquirentes, y el artículo 19.9.b excluye de las garantías los daños a «inmuebles contiguos o adyacentes al edificio», salvo pacto en contrario. El vecino reclama por la vía extracontractual y responde la póliza de responsabilidad civil, según sus condiciones.
¿Puede el vecino demandar a la dirección facultativa además de a la constructora? Sí, si atribuye el daño a un error de proyecto o a una falta de control (arts. 12 y 13 de la LOE; art. 1902 del Código Civil y, en su caso, art. 1909). Quién paga finalmente se decide según la causa que se pruebe.
¿Está obligado el vecino a dejar montar andamios en su finca? Si es indispensable para la obra, sí, pero con derecho a ser indemnizado por el perjuicio que se le cause, según el artículo 569 del Código Civil.
¿Cuándo empieza a contar el plazo si las grietas siguen apareciendo? La regla es un año desde que el perjudicado lo supo (art. 1968.2.º del Código Civil) y tres años en Cataluña (art. 121-21.d del Código civil de Cataluña). En daños que evolucionan, el inicio del cómputo es discutido: conviene no esperar.
¿Puede el vecino reclamar directamente a mi aseguradora? Sí. El artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro le concede acción directa, y la aseguradora no puede oponerle las excepciones que tenga contra su asegurado; sí puede oponerle la culpa exclusiva del perjudicado y las excepciones personales que tenga contra él, y la indemnización queda dentro de los límites y sublímites de la póliza. La aseguradora puede repetir contra el asegurado si el daño se debió a su conducta dolosa.
Fuentes y normativa
- Código Civil, artículos 569, 579, 590, 1902, 1903, 1907, 1908, 1909 y 1968.2.º (texto consolidado, consulta 12-10-2026).
- Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, artículos 9, 11, 12, 13, 17 y 19 (incluido el 19.9.b).
- Ley 29/2002, primera ley del Código civil de Cataluña, artículos 121-21.d y 121-23.
- Ley 50/1980, de Contrato de Seguro, artículo 76.
Quién responde en cada caso lo decide el juez a la vista de la causa del daño y de los contratos entre los agentes; esta guía describe el marco legal, no resuelve casos concretos. La garantía de daños a colindantes, su sublímite y sus exclusiones dependen del condicionado de cada póliza; no se garantiza cobertura ni coste. La ley aplicable puede ser el Código Civil común o el Código civil de Cataluña, y las ordenanzas municipales pueden imponer requisitos adicionales a la obra. Esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico ni vinculante. New Brokers Correduría de Seguros, S.L., inscrita en el registro de la DGSFP con la clave J0140.
