En resum.
- El veí perjudicat per una obra no és dins del règim de la LOE: l'article 17 de la Llei 38/1999 protegeix els propietaris i els adquirents del mateix edifici pels danys en l'edifici. El confrontant reclama per la via extracontractual del Codi Civil: culpa pròpia (art. 1902), la dels dependents (art. 1903) i els supòsits del propietari (arts. 1907-1909).
- El promotor, el constructor, el subcontractista i la direcció facultativa poden ser demandats alhora; qui paga al final depèn d'on va ser l'error (projecte, execució, control). Amb el Codi Civil comú, l'acció prescriu en un any des que el perjudicat ho va saber (art. 1968.2); amb el Codi civil de Catalunya, en tres (art. 121-21.d).
- A la pòlissa, el dany al confrontant acostuma a ser una garantia amb sublímit propi dins de la RC; el perjudicat pot adreçar-se directament contra l'asseguradora (art. 76 de la Llei de contracte d'assegurança), sempre dins dels límits i sublímits de la pòlissa.
Els danys a finques confrontants en obra poques vegades arriben en una sola carta. El buidatge d'un soterrani provoca assentaments a la finca del costat i la reclamació arriba a la promotora, a la constructora, a l'empresa d'excavació i als tècnics que van signar la direcció.
Per a qui dirigeix una promotora o una constructora, la pregunta útil no és «em poden reclamar?», sinó amb quin títol jurídic se m'imputa el dany i amb quina pòlissa responc.
Per què el veí no reclama per la LOE?
L'article 17.1 de la Llei 38/1999, d'ordenació de l'edificació (LOE), fa respondre els agents de l'edificació davant dels propietaris i dels tercers adquirents pels danys materials ocasionats en l'edifici, en terminis de deu, tres i un any comptats des de la recepció de l'obra sense reserves o des de l'esmena d'aquestes reserves (el que fixa l'acta de recepció de l'obra). El veí no és propietari ni adquirent de l'edifici que es construeix, i el seu dany no és en aquest edifici, sinó en el del costat.
La conseqüència pràctica: per regla general, l'assegurança decennal no respon del dany al veí. La garantia de l'article 19.1.c de la LOE cobreix l'edifici construït, i l'article 19.9.b exclou expressament de les garanties els danys ocasionats a immobles contigus o adjacents a l'edifici, llevat de pacte en contrari («salvo pacto en contrario»). No és un «no» absolut, però sí el punt de partida. L'assegurança decennal i tot risc construcció i la responsabilitat decennal s'expliquen a les seves pàgines pròpies.
Al confrontant li queda la via general: la responsabilitat extracontractual del Codi Civil, la que neix d'un dany causat a qui no és part de cap contracte.
Les normes que aplica el jutge en danys a confrontants
L'article 1902 del Codi Civil és la regla general: qui, per acció o omissió, causa un dany a un altre amb culpa o negligència està obligat a reparar-lo. És el cas de la constructora que excava sense les precaucions degudes.
L'article 1903 estén la responsabilitat als titulars o directors d'una empresa pels perjudicis que causin els seus dependents en el servei de les tasques en què els tinguin ocupats. L'empresa respon de l'operari que maneja la retroexcavadora.
Articles 1907 i 1908: la responsabilitat del propietari
L'article 1907 fa responsable el propietari d'un edifici dels danys que resultin de la seva ruïna quan sobrevingui per manca de les reparacions necessàries. L'article 1908 recull supòsits taxats: explosió de màquines no cuidades amb la diligència deguda i inflamació de substàncies explosives no col·locades en un lloc segur, fums excessius i nocius, caiguda d'arbres en llocs de pas o emanacions de clavegueres i dipòsits de matèries infeccioses.
Llevat del cas dels explosius, encaixen malament en una obra en curs: el dany al confrontant no sol venir d'un edifici abandonat ni d'aquests supòsits concrets, sinó d'una activitat (excavar, enderrocar, clavar pilots). Per això la via habitual és l'article 1902.
Article 1909: si el dany ve d'un defecte de construcció
Segons l'article 1909, si el dany dels dos articles anteriors resulta d'un defecte de construcció, el tercer que el pateixi només podrà repetir contra l'arquitecte o, si escau, contra el constructor, dins del termini legal. El seu abast és objecte d'interpretació pels tribunals i no admet una regla tancada.
Mitgeria i obres a la finca veïna (arts. 569, 579 i 590)
- Article 569. Si és indispensable per a l'obra passar materials per la finca veïna o col·locar-hi bastides, el propietari ho ha de consentir, rebent la indemnització pel perjudici que se li causi.
- Article 579. Per recolzar una obra en la paret mitgera cal obtenir abans el consentiment dels altres mitgers; si no s'obté, les condicions les fixen pèrits.
- Article 590. Determinades construccions a prop d'una paret aliena o mitgera exigeixen respectar les distàncies reglamentàries i executar obres de protecció o, a falta de reglament, les precaucions que fixi un dictamen pericial.
A Catalunya, la mitgeria i les relacions de veïnatge tenen una regulació pròpia en el Codi civil de Catalunya.
Qui respon: el promotor, el constructor o la direcció facultativa?
A la pràctica, el veí acostuma a demandar tots els que hi van intervenir i deixa que el procés determini la causa.
Constructor. Segons l'article 11 de la LOE, executa l'obra amb subjecció al projecte i a les instruccions de la direcció facultativa. És el primer destinatari quan el dany neix de l'execució: excavació, apuntalament, maquinària. Respon, a més, pels seus dependents (art. 1903).
Subcontractista. L'empresa d'excavació, pilotatge o enderroc respon de la seva pròpia culpa. El contractista principal pot veure's afectat per l'elecció o la vigilància de la seva subcontracta, com s'explica a l'article sobre la RC subsidiària de contractistes.
Direcció facultativa. El director d'obra dirigeix els aspectes tècnics d'acord amb el projecte (art. 12 LOE) i el director d'execució assumeix l'execució material i el control (art. 13 LOE). Davant del veí, responen si el dany prové d'un error de projecte, d'un càlcul deficient de la contenció o d'una manca de control. El seu règim complet és a responsabilitat de l'arquitecte i la direcció facultativa.
Promotor. L'article 9 de la LOE el defineix com qui decideix, impulsa, programa i finança l'obra. Acostuma a figurar entre els demandats, però que se'l demandi no equival que se'l condemni: dependrà del que es provi.
Diversos demandats alhora
Quan no s'aconsegueix individualitzar la causa, els tribunals han arribat a condemnar solidàriament diversos agents: és l'anomenada solidaritat «impròpia», que neix de la sentència i no de la llei. No s'ha de confondre amb la solidaritat legal de l'article 17.3 de la LOE, que opera davant dels propietaris i adquirents, no davant dels veïns.
| Agent | Títol d'imputació habitual | Quan sol respondre | Pòlissa que respon |
|---|---|---|---|
| Constructor | Arts. 1902 i 1903 CC | Errors d'execució: excavació, apuntalament, maquinària | RC general / d'explotació del constructor |
| Subcontractista | Art. 1902 CC | Dany causat per la seva pròpia activitat | RC de la subcontracta |
| Direcció facultativa | Art. 1902 CC (i 1909 només si el dany encaixa en els arts. 1907-1908) | Error de projecte, de càlcul o de control | RC professional del tècnic |
| Promotor | Art. 1902 CC | Segons la seva intervenció i el que es provi | RC del promotor |
Ha de buidar un solar o intervenir en una paret mitgera? Revisem el sublímit de confrontants de la seva pòlissa abans de començar.
Excavació, vibracions i mitgeres: els tres sinistres típics
Excavació i descalçament. El buidatge per a soterranis o aparcaments altera el terreny on es recolza la fonamentació veïna: assentaments diferencials, fissures a façanes i envans i, en els casos greus, pèrdua de suport. És on més pesen la contenció i l'apuntalament.
Vibracions. L'enderroc, la clava de pilots i la maquinària pesant transmeten vibracions a les finques properes. La dificultat és la prova del nexe causal: una esquerda pot ser deguda a la vibració, a l'antiguitat de l'edifici o a un assentament previ.
Intervenció sobre la paret mitgera. Recolzar-hi la nova estructura, obrir-hi regates o enderrocar l'edifici que s'hi recolzava són operacions delicades: un error en l'estintolament o en el consentiment previ (art. 579) converteix una obra ordinària en una reclamació.
No aportem xifres de freqüència ni de cost mitjà: no hem localitzat cap font pública que les avali.
Com es prova el dany: l'estat previ de les finques confrontants
L'article 1902 exigeix culpa i relació de causalitat. Si l'obra no pot demostrar com era la finca veïna abans de començar, qualsevol esquerda tendeix a atribuir-se-li, fins i tot les que ja hi eren. Per això s'han consolidat en el sector pràctiques habituals, que no constitueixen una obligació legal general:
- Reportatge de l'estat previ de les finques confrontants, amb fotografies datades.
- Acta notarial de presència que deixi constància d'aquest estat.
- Testimonis o fissuròmetres a les esquerdes existents, per mesurar si evolucionen.
- Seguiment topogràfic dels assentaments durant el buidatge.
Quan un veí denuncia esquerdes, aquesta documentació permet distingir el que va causar l'obra del que ja hi era. Les ordenances municipals i la llicència poden imposar requisits addicionals.
Com respon l'assegurança: la garantia de danys a confrontants
A la pòlissa de responsabilitat civil de la constructora, els danys a confrontants per excavació i vibració acostumen a figurar com una garantia de danys a confrontants específica, amb sublímit i franquícia propis, segons les condicions de cada pòlissa. Davant d'aquest sinistre, el límit general poques vegades és decisiu: ho és el sublímit. Com es combinen aquestes xifres s'explica a l'article sobre sublímits i franquícies.
Aquesta garantia forma part de l'assegurança de responsabilitat civil per a empreses: el dany al confrontant és un dany a tercers, no a l'obra. La frontera entre tot risc construcció o RC d'obra es tracta a part.
Tres qüestions més condicionen el sinistre:
- Diverses pòlisses alhora. El constructor, les subcontractes, els tècnics i el promotor tenen cadascun la seva; qui és tercer de qui s'analitza a l'article sobre la responsabilitat civil creuada.
- Acció directa. El veí pot demandar directament l'asseguradora (art. 76 de la Llei de contracte d'assegurança), amb els matisos que s'expliquen a les preguntes freqüents.
- Obra pública. Si l'obra és d'una Administració, la reclamació del veí contra el contractista té particularitats pròpies, explicades a l'article sobre l'obra pública.
Quan a l'obra hi conviuen diverses pòlisses, alinear-les evita buits. Parlem del seu programa de RC en obra.
Terminis per reclamar: un any o tres, segons la llei aplicable
- Codi Civil comú. L'article 1968.2 fixa un any per a l'acció de l'article 1902, comptat des que el perjudicat ho va saber.
- Codi civil de Catalunya. L'article 121-21.d fixa tres anys per a la responsabilitat extracontractual, i el 121-23 situa l'inici del còmput quan el titular coneix o pot conèixer raonablement les circumstàncies que la fonamenten i a qui ha de reclamar. És la norma rellevant per a obres a Barcelona i a la resta de Catalunya.
En danys que evolucionen, com esquerdes que continuen obrint-se mesos després del buidatge, l'inici del còmput es discuteix i no admet una regla tancada. Per a l'empresa reclamada, el prudent és comunicar el sinistre a la seva asseguradora tan bon punt en tingui coneixement, sense esperar la demanda.
El paper d'una corredoria independent
Com a corredoria independent inscrita al registre de la DGSFP amb la clau J0140, treballem per mandat del client, no de l'asseguradora. En una obra amb risc de danys a confrontants, revisem que el sublímit de confrontants s'ajusti al tipus d'obra (buidatges, mitgeres, enderrocs), comprovem que la RC de les subcontractes i dels tècnics sigui vigent i cobreixi aquests danys, alineem les pòlisses quan hi intervenen diverses empreses i l'acompanyem en el sinistre. Així ho apliquem a les assegurances per a empreses de construcció.
Analitzem sense compromís com respon el seu programa de responsabilitat civil davant d'un dany a confrontants: sublímits, franquícies, subcontractes i direcció tècnica. Parli amb nosaltres.
Preguntes freqüents
L'assegurança decennal cobreix els danys a l'edifici veí? Per regla general, no. La LOE (arts. 17 i 19) protegeix l'edifici construït davant dels propietaris i adquirents, i l'article 19.9.b exclou de les garanties els danys a immobles contigus o adjacents a l'edifici, llevat de pacte en contrari. El veí reclama per la via extracontractual i respon la pòlissa de responsabilitat civil, segons les seves condicions.
Pot el veí demandar la direcció facultativa a més de la constructora? Sí, si atribueix el dany a un error de projecte o a una manca de control (arts. 12 i 13 de la LOE; art. 1902 del Codi Civil i, si escau, art. 1909). Qui paga finalment es decideix segons la causa que es provi.
Està obligat el veí a deixar muntar bastides a la seva finca? Si és indispensable per a l'obra, sí, però amb dret a ser indemnitzat pel perjudici que se li causi, segons l'article 569 del Codi Civil.
Quan comença a comptar el termini si les esquerdes continuen apareixent? La regla és un any des que el perjudicat ho va saber (art. 1968.2 del Codi Civil) i tres anys a Catalunya (art. 121-21.d del Codi civil de Catalunya). En danys que evolucionen, l'inici del còmput és discutit: convé no esperar.
Pot el veí reclamar directament a la meva asseguradora? Sí. L'article 76 de la Llei de contracte d'assegurança li reconeix l'acció directa, i l'asseguradora no li pot oposar les excepcions que tingui contra el seu assegurat; sí que li pot oposar la culpa exclusiva del perjudicat i les excepcions personals que tingui contra ell, i la indemnització queda dins dels límits i sublímits de la pòlissa. L'asseguradora pot repetir contra l'assegurat si el dany es va deure a la seva conducta dolosa.
Fonts i normativa
- Codi Civil (Código Civil), articles 569, 579, 590, 1902, 1903, 1907, 1908, 1909 i 1968.2 (text consolidat, consulta 12-10-2026).
- Llei 38/1999, d'ordenació de l'edificació (Ley de Ordenación de la Edificación), articles 9, 11, 12, 13, 17 i 19 (inclòs el 19.9.b).
- Llei 29/2002, primera llei del Codi civil de Catalunya, articles 121-21.d i 121-23.
- Llei 50/1980, de contracte d'assegurança (Ley de Contrato de Seguro), article 76.
Qui respon en cada cas ho decideix el jutge a la vista de la causa del dany i dels contractes entre els agents; aquesta guia descriu el marc legal, no resol casos concrets. La garantia de danys a confrontants, el seu sublímit i les seves exclusions depenen del condicionat de cada pòlissa; no es garanteix cobertura ni cost. La llei aplicable pot ser el Codi Civil comú o el Codi civil de Catalunya, i les ordenances municipals poden imposar requisits addicionals a l'obra. Aquesta informació és orientativa i no constitueix assessorament jurídic ni vinculant. New Brokers Correduría de Seguros, S.L., inscrita al registre de la DGSFP amb la clau J0140.
